Juhatusel tuleb organiseerida hoone ülevaatus, teha ühistu liikmete seas selgitustööd ja saada kooskõlastused. Millest tuleks alustada, kui on näha, et käes on hetk hakata remondi jaoks laenu taotlema, räägib SEB Panga äriklientide osakonna kliendihaldur Sirje Astel.
„Kui korteriühistu liikmed on otsustanud, et elamu renoveerimine on vajalik või möödapääsmatu, tuleb alustada selle ülevaatusest, et selgitada välja remonditööde maht. Selleks võib tellida ehitusekspertiisi või energiaauditi. Viimane on vajalik juhul, kui eesmärgiks on energiasääst ning täpsed arvutused selleks,“ selgitab SEB Panga äriklientide osakonna kliendihaldur Sirje Astel. Ehitusekspertiisi saab tellida ehitusinsenerilt või -ettevõttelt, kellel on vastav tegevusluba, mida saab kontrollida majandustegevuse registrist.
SEB Pank ei ole koostanud eraldi nimekirja ehitusekspertiisi koostajatest ja ehitusfirmadest, aga näiteks KredExi kodulehelt leiab need spetsialistid, kellega KredEx on energiasäästuprojektides koostööd teinud ja kes on pädevad korraldama nii elamu ülevaatust, koostama projekti kui ka koguma ehituse hinnapakkumisi ja neid analüüsima. Kuna korteriühistul on ehitustööde perioodiks vaja leida omanikujärelevalve spetsialist, kes kaitseks nende huve ehituse ajal ja aitaks pidada läbirääkimisi ehitajaga, siis on mõttekas kaasata järelevalve juba ettevalmistusperioodil. Lisaks tuleb kohalikult omavalitsuselt ehitusloa saamiseks tellida tõenäoliselt ka ehitusprojekt.
Auditi ja projekti hind sõltub hoonest ja planeeritavatest töödest. Juhatusel tasub küsida nii ehitusekspertiisi/energiaauditi kui ka omanikujärelevalve ja ehitajate leidmiseks hinnapakkumisi, et nende seast sobilik valida. Selleks peaks aga ühistul olema juba kogutud teatud rahaline reserv eeltööde finantseerimiseks ja ehitustööde omafinantseeringuks, mis on näiteks renoveerimislaenu puhul minimaalselt 10%.
Avage laenukalkulaator rahavoogude planeerimiseks.
Korteriühistu eeltööd
Sirje Astel, kellel on enam kui 10 aastat korteriühistu juhtimise kogemust, märgib, et kindlasti on vaja eeltöid laenu saamiseks ja remonttööde tegemiseks teha ka korteriühistus. „Tuleb tagada, et ühistu liikmetel poleks võlgnevusi ühistu ees; rääkida läbi, kui palju nad on valmis panustama remondifondi maksetesse, mis tagavad ühistu maksevõime laenuperioodil, ja kui suure osa ühistu reservidest võiks kaasata omafinantseeringuna projekti finantseerimisse,“ toob ta näiteid.
Suuremahuliste projektide puhul on võimalik küsida pangalt esialgset ligikaudset laenupakkumist, et seda juhatusega või üldkoosolekul arutada ning oma võimalustega võrrelda. See aitab ka majandamiskava koostamisel rahavoogu realistlikumalt planeerida.
„Laenutaotlemise protsess käib tavaliselt nii, et korteriühistu valmistab ette kõik dokumendid ja esitab need koos taotlusega pangale. Pank võrdleb ehitusekspertiisis välja toodud ehitustööde vajalikkust ja korteriühistu planeeritud ehitustöid. Kui ühistu on otsustanud teha vaid osa möödapääsmatult vajalikest töödest, tekib tavaliselt küsimus, millal, kuidas või missuguste vahenditega planeeritakse teha ülejäänud tööd. Kui lagunevad nii katus kui ka vundament, siis ei ole mõistlik ainult üks või teine korda teha,“ räägib Astel.
Eriti oluline on sellised küsimused läbi mõelda just väiksemate, alla 10 korteriga korterelamute puhul. Kui võetakse pikaajaline laen, tehakse korda osa hoonest ning sellega seoses tõstetakse remondifondi makse suurust, kas siis ühistu liikmetel on võimekust teha täiendavaid kulusid õigel ajal tegemata jäänud tööde finantseerimiseks, mis ühel hetkel enam ei kannata edasilükkamist? Asteli sõnul on siiski soovitatav kõik tööd korraga ära teha, sest siis on lihtsam remondifondi makseid planeerida.
Reservi kogumine omafinantseeringu puudumisel
„Kindlasti ei ole võimalik laenutaotlust rahuldada, kui ühistu liikmete viivisvõlgnevus ühistule on suur. Korteriomanike koguvõlg ühistule/haldajale ei tohi ületada 15% viimase 6 kuu keskmisest korteriomanikele esitatud ühe kuu arvete, sealhulgas kommunaalmaksete kogusummast,“ selgitab Astel. Kui ühistu ei ole viimase kahe aasta jooksul remonditöid teinud omavahenditest ja tal ei ole võimalik teha omafinantseeringut minimaalselt 10% projekti kogumaksumusest, tuleks ühistul võtta aega reservide kogumiseks.
Pank kaalub väga põhjalikult taotlusi, mille puhul planeeritav investeering on ebamõistlikult suur võrreldes näiteks korterite võimaliku turuväärtusega. Samuti neid taotlusi, kus laen toob kaasa remondifondi makse mitmekordse suurenemise, mis ei pruugi ühistu liikmetele jõukohane olla. Tähtis on vee, et ühistu üldkoosolek, kus otsustati laenu võtmine ja ehitustööde teostamine, oleks seadusele vastavalt pädev selliseid otsuseid tegema ehk koos oleks kvoorum, häälteenamus jms.
Loetelu laenutaotlusega kaasnevatest dokumentidest.
SEB.ee
